text_structure.xml
19.6 KB
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
<?xml version='1.0' encoding='UTF-8'?>
<teiCorpus xmlns:xi="http://www.w3.org/2001/XInclude" xmlns="http://www.tei-c.org/ns/1.0">
<xi:include href="PPC_header.xml"/>
<TEI>
<xi:include href="header.xml"/>
<text>
<body>
<p xml:id="div-1">Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na zapytanie pani poseł Sandry Lewandowskiej z dnia 28 lutego 2007 r., przekazane przy piśmie z dnia 5 marca 2007 r., znak: SPS-024-2336/07, dotyczące zasad gospodarowania lokalami mieszkalnymi należącymi do zasobów nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, uprzejmie przedstawiam wyjaśnienia w tym zakresie.</p>
<p xml:id="div-2">Ad 1. Odnosząc się do pierwszego z pytań pani poseł dotyczącego wysokości bonifikat przyznawanych przez gminy nabywcom gminnych nieruchomości, należy wskazać, że zgodnie z treścią przepisu art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) od ceny nieruchomości ustalonej na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, udzielić bonifikaty. Należy zatem zauważyć, że w świetle powołanego przepisu organ nie ma takiego obowiązku. Również w kwestii ustalenia wysokości bonifikaty ustawodawca pozostawił właściwym organom swobodę decydowania, gdyż ustawa przewiduje jedynie możliwość udzielenia bonifikaty, nie określając jej wysokości. Organy jednostki samorządu terytorialnego mogą również na podstawie przyznanych im ustawowo kompetencji decydować o tym, czy przeznaczą daną nieruchomość do sprzedaży. Powyższy zakres swobody w ustalaniu zasad zbywania lokali wynika z założeń ustrojowych, które przyznały jednostkom samorządu terytorialnego niezależność i samodzielność finansową. W ramach tej swobody, kształtując wysokość bonifikat, organy jednostek samorządu terytorialnego uwzględniają różne okoliczności, a zwłaszcza czynniki lokalne (wiek i stan techniczny zasobów mieszkaniowych, sytuację finansową osób mających prawo pierwszeństwa w nabyciu lokali). Jednak równocześnie należy pamiętać, że jednostki samorządu są zobowiązane do zachowania równowagi, wynikającej z art. 167 ust. 1 konstytucji między dochodami a zadaniami nałożonymi na te jednostki przez przepisy ustaw.</p>
<p xml:id="div-3">Reasumując, chciałbym jeszcze raz podkreślić, że gmina jako samorządowa osoba prawna ma ustawowo zapewnione prawo samodzielnego decydowania o zasadach zbywania mienia i podlega wyłącznie ograniczeniom określonym przepisami prawa. Zatem skoro przepisy prawa gwarantują gminom swobodę w gospodarowaniu nieruchomościami, to organ administracji rządowej, jakim jest ministerstwo, nie może wpływać na decyzje podejmowane przez organy jednostek samorządu terytorialnego w sprawach dotyczących ich mienia. Ewentualne decyzje w sprawie zbycia nieruchomości należą tylko i wyłącznie do kompetencji właściwego organu reprezentującego właściciela tej nieruchomości.</p>
<p xml:id="div-4">Ad 2. Odnosząc się do drugiego z pytań pani poseł, dotyczącego prowadzenia statystyk zawierających zestawienia liczb i cen zbywanych lokali komunalnych, uprzejmie informuję, że ministerstwo nie prowadzi przedmiotowych zestawień dla samych lokali komunalnych.</p>
<p xml:id="div-5">Równocześnie chciałbym poinformować panią poseł, że zgodnie z treścią art. 173a ustawy o gospodarce nieruchomościami minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej dokonuje okresowych badań rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Badania te dotyczą wartości nieruchomości, cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami. Na podstawie powyższych badań minister co najmniej raz w roku opracowuje analizy i zestawienia charakteryzujące rynek nieruchomości.</p>
<p xml:id="div-6">Zatem są to zestawienia zawierające informacje o liczbie i wartości ogółu obrotów dokonywanych na rynku nieruchomości, w tym także obrotu w zakresie lokali komunalnych.</p>
<p xml:id="div-7">W chwili obecnej zadanie opisane w powołanym przepisie, które będzie obejmować ceny kupna/sprzedaży nieruchomości za 2006 r., jest w trakcie realizacji. Zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 lipca 2005 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2006 (DzU z 2005 r. nr 178, poz. 1482, z późn. zm.), badanie dotyczące transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości i ich cen realizowane jest jako badanie stałe przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego i ministra budownictwa. Informacje w postaci tablic wynikowych o liczbie i wartości dokonanych transakcji w zakresie lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, nieruchomości gruntowych, a także o średnich cenach 1 m2 powierzchni wynikających z wartości transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości, w podziale na województwa z wyłączeniem miast powyżej 200 tys. mieszkańców oraz dla miast powyżej 200 tys. w układzie starostw, udostępniane są dwa razy w roku. Jednakże należy mieć na uwadze, że są to jedynie tablice wynikowe w postaci nośnika magnetycznego, a zatem zawierające tylko zebrane dane bez opisów merytorycznych.</p>
<p xml:id="div-8">Z kolei pełne opracowanie zawierające zestawienia danych, obejmujące cały kraj oraz poszczególne regiony wraz z komentarzem merytorycznym, zgodnie z ww. rozporządzeniem zostanie opublikowane w lipcu 2007 r.</p>
<p xml:id="div-9">Ad 3. Rządowy program mieszkaniowy nie przewiduje finansowego wsparcia budownictwa komunalnego. W obliczu dokonywanej przez gminy znaczącej wyprzedaży mieszkań komunalnych nie wydaje się właściwe angażowanie na taki cel ograniczonych przecież środków budżetu państwa. Głównym instrumentem polityki państwa w tym zakresie w dalszym ciągu pozostanie program społecznego budownictwa czynszowego, realizowany przy wykorzystaniu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.</p>
<p xml:id="div-10">Jednocześnie chciałbym poinformować panią poseł, że zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266, z późn. zm.) tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy.</p>
<p xml:id="div-11">Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Gmina wykonuje zadania, o których mowa wyżej, wykorzystując posiadany zasób mieszkaniowy, a przy deficycie własnych lokali może to robić w inny sposób, np. ma prawo wynajmowania lokali od innych podmiotów celem podnajmowania osobom, które spełniają określone kryteria ustawowe lub określone w uchwale rady gminy.</p>
<p xml:id="div-12">Rząd podejmuje natomiast, w związku z brakiem dostatecznej liczby lokali i pomieszczeń przeznaczonych do udzielania schronienia osobom ubogim, działania wspierające rozwój mieszkalnictwa socjalnego w gminach. W latach 2004-2006 nastąpiła realizacja tzw. pilotażowego programu budowy domów socjalnych. W jego ramach finansowe wsparcie otrzymały gminy podejmujące przedsięwzięcia polegające na budowie, a także adaptacji, przebudowie lub remoncie budynków, w wyniku czego powstawały lokale socjalne, noclegownie lub domy dla bezdomnych. Pilotaż spotkał się z bardzo dużym zainteresowaniem samorządów. Otrzymane przez gminy finansowe wsparcie w łącznej kwocie 84,5 mln zł pozwoliło na powstanie w sumie ponad 5 tys. lokali socjalnych oraz ok. 500 miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych.</p>
<p xml:id="div-13">Obecnie funkcjonująca ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (DzU nr 251, poz. 1844) przewiduje finansowe wsparcie podmiotów, do których ustawowych lub statutowych zadań należy zapewnianie schronienia lub mieszkania potrzebującym, a zatem gmin, związków międzygminnych, powiatów i organizacji pożytku publicznego, w budowie i remoncie budynków, a także zakupie pojedynczych lokali przeznaczonych do zamieszkania osób najuboższych. W zależności od rodzaju realizowanego przedsięwzięcia inwestor będzie mógł uzyskać pomoc w maksymalnej wysokości 20-40% kosztów przedsięwzięcia. Najmniejsze wsparcie (20%) przewidziano w przypadku budowy nowych budynków z lokalami socjalnymi i zakupie lokali, średnie (30%) - na tworzenie lokali socjalnych w istniejącym zasobie, zakup lokali połączony z ich remontem oraz budowę noclegowni i domów dla bezdomnych w nowych budynkach, natomiast największe wsparcie (40%) - na tworzenie noclegowni i domów dla bezdomnych w istniejącym zasobie.</p>
<p xml:id="div-14">W przeciwieństwie do realizowanego w latach 2004-2006 programu pilotażowego nowa ustawa nie ma charakteru incydentalnego, lecz jest podstawą stałego systemu wsparcia. Jego źródłem w dalszym ciągu pozostał Fundusz Dopłat zlokalizowany w Banku Gospodarstwa Krajowego. Uprawnione podmioty mają prawo ubiegania się o wsparcie dwukrotnie w roku kalendarzowym. Warunkiem jego uzyskania jest złożenie odpowiedniego wniosku w BGK. W sytuacji, gdy wystąpi niedobór środków w stosunku do potrzeb, BGK dokona wyboru najlepszych przedsięwzięć w oparciu o kryteria określone w rozporządzeniach do ustawy. W przypadku lokali socjalnych i mieszkań chronionych wśród kryteriów oceny znalazły się: koszt realizacji przedsięwzięcia, intensywność finansowego wsparcia, standard powierzchniowy lokali, lokalna stopa bezrobocia, energooszczędność oraz potrzeby gminy w zakresie lokali socjalnych. W rozporządzeniu ministra budownictwa z dnia 15 marca 2007 r. w sprawie szczegółowego trybu i terminów składania i rozpatrywania wniosku o udzielenie finansowego wsparcia na tworzenie lokali socjalnych i mieszkań chronionych, treści wniosku, kryteriów jego oceny, wzoru formularza rozliczenia udzielonego wsparcia oraz minimalnych wymagań w zakresie wyposażenia, jakie muszą spełniać pozyskane lokale mieszkalne (DzU nr 52, poz. 346), określony został także zakres informacji, które powinny znaleźć się w składanym przez inwestora wniosku o finansowe wsparcie, jak również wykaz niezbędnych załączników do wniosku.</p>
<p xml:id="div-15">W terminie od dnia 1 kwietnia do dnia 31 maja 2007 r. inwestorzy mają możliwość składania w Banku Gospodarstwa Krajowego wniosków o finansowe wsparcie na tworzenie lokali socjalnych i mieszkań chronionych. Kolejna edycja składania wniosków przewidziana jest na październik br.</p>
<p xml:id="div-16">Przewiduje się, że w okresie 8 lat realizacji programu utworzonych zostanie ok. 100 tys. lokali socjalnych i mieszkań chronionych, czyli 80% szacowanego obecnie deficytu lokali socjalnych (a także 20 tys. nowych miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych). Wsparcie utworzenia takiej liczby lokali i schronień wymagać będzie wydatkowania z budżetu państwa na zasilenie Funduszu Dopłat w latach 2007-2014 kwoty ogółem ok. 2,5 mld zł. Ustawa budżetowa na 2007 r. przewiduje przeznaczenie na realizację programu w bieżącym roku 185 mln zł (czyli prawie dwukrotnie więcej niż na cały program pilotażowy w latach 2004-2006).</p>
<p xml:id="div-17">Ad 4. Odnosząc się do kolejnego z pytań pani poseł należy wskazać, że po nabyciu lokalu komunalnego dotychczasowy najemca staje się jego właścicielem. Zatem zgodnie z przepisem art. 140 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W takich samych granicach może rozporządzać rzeczą. Należy więc zauważyć, że w skład katalogu uprawnień właściciela nieruchomości z zakresu rozporządzenia rzeczą wchodzi także decyzja w sprawie ponoszenia kosztów remontów oraz ich wysokości.</p>
<p xml:id="div-18">Ponadto chciałbym poinformować panią poseł, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają regulacji zobowiązujących lokatorów mieszkań komunalnych do ich nabycia. Przepis art. 34 ust. 1 omawianej ustawy stanowi jedynie o pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości, przysługującym m.in. najemcy lokalu mieszkalnego, który zawarł umowę najmu na czas określony. Jednakże jest to uprawnienie podmiotu (najemcy), a nie jego obowiązek, co oznacza, że najemca może zrezygnować z nabycia lokalu w trybie pierwszeństwa.</p>
<p xml:id="div-19">Równocześnie uprzejmie informuję, że nie jest możliwe określenie przez gminę rocznych kosztów remontów, które będą obciążały nabywcę lokalu komunalnego, gdyż to właściciel lokalu jako członek wspólnoty mieszkaniowej będzie miał wpływ na określenie konieczności wykonania danego remontu czy modernizacji oraz ich zakresu, a zatem również koniecznych do poniesienia nakładów finansowych.</p>
<p xml:id="div-20">Ad 5. Odnosząc się do pytania pani poseł dotyczącego ochrony prawnej lokatorów mieszkań komunalnych, uprzejmie informuję, że ustawa o ochronie praw lokatorów (...), poprzez zawarte w niej uregulowania prawne, przewiduje ochronę lokatora, bez względu na rodzaj zasobu mieszkaniowego, w którym ten zamieszkuje. Natomiast przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.</p>
<p xml:id="div-21">Zasadniczymi elementami realizowanej w powołanej wyżej ustawie ochrony lokatora są:</p>
<p xml:id="div-22">- ochrona trwałości stosunku prawnego łączącego wynajmującego i najemcę - właściciel może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy, np. w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu, podnajęcia lokalu bez zgody właściciela, rażącego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu;</p>
<p xml:id="div-23">- ochrona przed eksmisją na bruk - ustawa stwarza możliwość, a w pewnych wypadkach obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla eksmitowanego. Sąd nie może przy tym odmówić takiego uprawnienia osobom, o których mowa w art. 14 ust. 4, tj. kobiecie w ciąży, małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkującemu, jak również obłożnie choremu, emerytowi i renciście, spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osobie posiadającej status bezrobotnego i osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przyznanie prawa do lokalu socjalnego związane jest z obligatoryjnym wstrzymaniem egzekucji do czasu zaoferowania przez gminę takiego lokalu.</p>
<p xml:id="div-24">Należy przy tym wskazać na wprowadzoną przez ustawodawcę do systemu prawa, przepisem art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 1964 r. nr 43, poz. 296, z późn. zm.) instytucję ˝tymczasowego pomieszczenia˝. Stosownie do treści przepisu komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.</p>
<p xml:id="div-25">- ochrona przed nadmiernym czynszem i opłatami ciążącymi na lokatorze - którą ustawa przewiduje w art. 8a i 9. Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy.</p>
<p xml:id="div-26">W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw takich, jak energia, gaz, woda oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.</p>
<p xml:id="div-27">Ponadto każda podwyżka wymaga wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, których wprowadzenie postulował w swoim orzecznictwie Trybunał Konstytucyjny (pokrycie wydatków na utrzymanie lokalu, zwrot kapitału i zysk, inflacja). Z kolei lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu może:</p>
<p xml:id="div-28">1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia,</p>
<p xml:id="div-29">2) zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.</p>
<p xml:id="div-30">Ponadto należy także mieć na uwadze, że pewne formy ochrony najemców mieszkań komunalnych zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami regulującej kwestie pierwszeństwa nabycia przysługującego określonym osobom, które jednoznacznie rozstrzyga przepis art. 34 ustawy. Zgodnie z pkt 3 ust. 1 powołanego przepisu w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego.</p>
<p xml:id="div-31">Zatem dopiero w sytuacji, gdy żadna z osób nie chce skorzystać z pierwszeństwa przysługującego jej na podstawie art. 34, nieruchomość (w tym lokal mieszkalny) może zostać zbyta innym osobom w trybie przetargowym bądź bezprzetargowym.</p>
<p xml:id="div-32">Ad 6. Odpowiadając na ostatnie z pytań pani poseł Sandry Lewandowskiej, dotyczące podejmowanych działań mających na celu zwiększenie dostępności mieszkań dla najuboższych, uprzejmie informuję, że obszerne wyjaśnienia z tego zakresu zostały udzielone pani poseł w pismach z dnia 27 marca 2007 r., znak: BN1b-0701-1/07/1902 oraz znak: BN1ł-0701-2/07/1917.</p>
<p xml:id="div-33">Przekazując powyższe wyjaśnienia, wyrażam nadzieję, że zawierają one wyczerpującą odpowiedź na pytania przedstawione w interpelacji pani poseł Sandry Lewandowskiej.</p>
<p xml:id="div-34">Z poważaniem</p>
<p xml:id="div-35">Podsekretarz stanu</p>
<p xml:id="div-36">Wojciech Bosak</p>
<p xml:id="div-37">Warszawa, dnia 2 maja 2007 r.</p>
</body>
</text>
</TEI>
</teiCorpus>