text_structure.xml 17.3 KB

Edit Raw Blame History Permalink

<?xml version='1.0' encoding='UTF-8'?>
<teiCorpus xmlns:xi="http://www.w3.org/2001/XInclude" xmlns="http://www.tei-c.org/ns/1.0">
  <xi:include href="PPC_header.xml"/>
  <TEI>
    <xi:include href="header.xml"/>
    <text>
      <body>
        <p xml:id="div-1">Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na zapytanie pana posła Wiesława Wody (Nr SPS-024-2417/07) dotyczące możliwości ustawowego wprowadzenia prawa własności w miejsce obowiązującego obecnie prawa użytkowania wieczystego, uprzejmie udzielam wyjaśnień w tej sprawie.</p>
        <p xml:id="div-2">W obowiązującym stanie prawnym funkcjonują regulacje prawne umożliwiające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. W zakresie działania ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej znajdują się następujące regulacje:</p>
        <p xml:id="div-3">1) art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.);</p>
        <p xml:id="div-4">2) ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459).</p>
        <p xml:id="div-5">Zgodnie z treścią art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Przepis ten ma zastosowanie do wszystkich kategorii użytkowników wieczystych zarówno do osób fizycznych, jak też przedsiębiorstw i innych podmiotów gospodarczych będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Sprzedaż taka odbywa się według szczególnych zasad dotyczących ustalenia ceny sprzedawanej nieruchomości. W myśl bowiem art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy powyższej sprzedaży cenę nieruchomości gruntowej pomniejsza się o kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Zatem użytkownik wieczysty, nabywając prawo własności użytkowanej nieruchomości, płaci tylko różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a wartością nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.</p>
        <p xml:id="div-6">Organem właściwym do dokonania powyższego ˝przekształcenia˝ w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa jest właściwy miejscowo starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, za zgodą nadzorującego go wojewody, natomiast w odniesieniu do nieruchomości samorządów terytorialnych ww. sprzedaży nieruchomości dokonują ich organy wykonawcze.</p>
        <p xml:id="div-7">Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zastąpiła dwie wcześniejsze regulacje w tym zakresie, a mianowicie ustawę z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299) oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113, poz. 1209, z późn. zm.).</p>
        <p xml:id="div-8">Powyższa ustawa reguluje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, które przysługuje przede wszystkim osobom fizycznym oraz spółdzielniom mieszkaniowym. Na jej podstawie mogą dokonać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność również osoby prawne, będące właścicielami lokali mieszkalnych, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Bowiem co do istoty ustawa ta dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod taką zabudowę oraz nieruchomości rolnych.</p>
        <p xml:id="div-9">Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności odbywa się na wniosek użytkownika wieczystego, który może zostać złożony do dnia 31 grudnia 2012 r. Oznacza to, że omawiana regulacja ma charakter epizodyczny.</p>
        <p xml:id="div-10">Za przekształcenie ww. praw dotychczasowy właściciel nieruchomości pobiera opłatę, od której może udzielić bonifikaty. Obecne przepisy pozwalają właścicielowi, z pewnymi wyjątkami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącymi m.in. nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, ustalać dowolnie wysokość udzielanej bonifikaty.</p>
        <p xml:id="div-11">Aktualnie Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt zmiany ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., w którym proponuje ujednolicenie w tej ustawie zasad ustalania bonifikat. Proponuje m.in. wprowadzenie bonifikat obligatoryjnych, udzielanych w przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków oraz w przypadku, gdy dochód miesięczny użytkownika wieczystego na jednego członka rodziny nie przekracza 50% średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze, a także w przypadku osób fizycznych, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r.</p>
        <p xml:id="div-12">Przedstawiając podstawowe rozwiązania zamieszczone w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r., należy dodać, że w trakcie prac legislacyjnych nad omawianą ustawą rozważano objęcie jej zakresem również podmiotów gospodarczych. Jednakże w związku z różnorodnymi kategoriami podmiotów gospodarczych o różnej kondycji finansowej, w tym podmiotów zagranicznych, odstąpiono od takiego zamierzenia. Uprzywilejowane nabycie prawa własności publicznej z bonifikatą przez podmioty gospodarcze kosztem samorządów terytorialnych mogłoby być uznane przez Trybunał Konstytucyjny za rozwiązanie sprzeczne z Konstytucją, a także w świetle przepisów ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (Dz.U. Nr 123, poz. 1291, z późn. zm.) jako pomoc publiczna.</p>
        <p xml:id="div-13">Chciałbym przypomnieć, że obecnie instytucja użytkowania wieczystego uregulowana jest w Kodeksie cywilnym (art. 232-243) oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest w drodze umowy w formie aktu notarialnego na okres od 40 do 99 lat z możliwością przedłużenia na dalsze ww. okresy. Jest prawem zbywalnym oraz dziedzicznym. Może również stanowić przedmiot hipoteki. Użytkowanie wieczyste może być ustanawiane tylko na nieruchomościach publicznych, czyli stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego oraz Skarbu Państwa. Użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania właścicielowi nieruchomości opłat rocznych, których wysokość oraz tryb ustanawiania i aktualizacji regulują szczegółowo przepisy prawa (ustawy o gospodarce nieruchomościami), chroniąc w ten sposób użytkownika wieczystego przed ewentualnymi nadużyciami w tym zakresie ze strony właściciela.</p>
        <p xml:id="div-14">Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość udzielenia bonifikaty (tj. obniżki) od pierwszej opłaty i opłat rocznych (art. 73 ust. 3-4). Opłata roczna na wniosek użytkownika wieczystego może być też wniesiona w innym terminie niż przewidziany w ustawie, co oznacza, że może ona być rozłożona na raty (art. 71 ust. 4).</p>
        <p xml:id="div-15">Natomiast aktualizacji, tj. podwyższenia lub obniżenia wysokości opłaty rocznej, można dokonać tylko raz w roku i tylko w przypadku zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Zmiana wysokości opłaty rocznej następuje w formie wypowiedzenia, które użytkownik wieczysty może zaskarżyć do samorządowego kolegium odwoławczego, składając wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, ale w innej wysokości (art. 78). Następnie, gdyby użytkownik wieczysty był niezadowolony również z orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, może od tego orzeczenia wnieść sprzeciw do sądu powszechnego (art. 80), który ostatecznie rozstrzyga sporne kwestie.</p>
        <p xml:id="div-16">Jak wynika z powyższego, organy właścicieli, tj. Skarbu Państwa i samorządów terytorialnych, nie mogą dowolnie i bez ograniczeń podnosić wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wręcz przeciwnie, jak wynika z napływających do ministerstwa pism, samorządy gminne są zainteresowane rozwojem przedsiębiorczości i inwestycji na swoim terenie i dochodzą do porozumienia z przedsiębiorcami, którzy znaleźli się w złej kondycji finansowej, w sprawach uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, wykorzystując ww. możliwości rozkładania opłat na raty, a nawet ich umarzania.</p>
        <p xml:id="div-17">Należy bowiem stwierdzić, że większość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste stanowi własność samorządów gminnych.</p>
        <p xml:id="div-18">Natomiast Skarb Państwa najczęściej jest właścicielem nieruchomości znajdujących się w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstw państwowych, które w większości przekształciły się i działają obecnie w innych formach organizacyjnych, z reguły spółek kapitałowych. W tym przypadku należy pamiętać, że te podmioty, czy też ich poprzednicy prawni, już raz otrzymali za darmo, tj. bezpłatnie, silne prawo do nieruchomości gruntowych - prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464, z późn. zm.) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gmin będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych stały się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego, a budynki, inne urządzenia oraz lokale znajdujące się na tych gruntach stały się z mocy prawa własnością tych osób. Podmioty te były zobowiązane do zapłaty za nabycie własności ww. obiektów tylko w przypadku, jeżeli nie były one wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych podmiotów. W pozostałych przypadkach nabycie użytkowania wieczystego i własności znajdujących się na nich obiektów następowało nieodpłatnie.</p>
        <p xml:id="div-19">Odpowiadając na zapytanie pana posła, wydaje się zasadne wskazanie, że instytucją użytkowania wieczystego zajmował się również Trybunał Konstytucyjny. Uczynił to w związku z zaskarżeniem przez samorządy gminne ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.</p>
        <p xml:id="div-20">W uzasadnieniu do wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K.8/98, stwierdzającego niezgodność z Konstytucją przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, Trybunał wskazał na funkcjonujące obecnie w porządkach prawnych wielu krajów prawa zbliżone w swej treści do użytkowania wieczystego, powołując i omawiając jako przykład instytucje funkcjonujące w dwu krajach: występujące we Francji dzierżawę wieczystą i dzierżawę w celu zabudowy oraz prawo zabudowy funkcjonujące w prawie niemieckim. Przy czym Trybunał zwrócił uwagę, że istnienie silnego prawa do gruntu, które jest - obok własności - prawem umożliwiającym podejmowanie i realizację inwestycji, w tym budownictwa mieszkaniowego, to cecha wspólna wielu porządków prawnych. Trybunał wskazał też pierwotny wzorzec tych instytucji - znaną prawu rzymskiemu emfiteuzę będącą dziedzicznym i zbywalnym prawem trwałego (wieczystego) użytkowania cudzego gruntu za zapłatą daniny.</p>
        <p xml:id="div-21">W związku z powyższym, oceniając prawo użytkowania wieczystego, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że prawo to pomimo swego szczególnego rodowodu nie jest reliktem epoki socjalistycznej, lecz w wyniku dokonanych w ostatnich latach zmian - w swym obecnym kształcie - stanowi instytucję prawną odpowiadającą standardom europejskim. Jest jedną z form prawnych władania gruntem, która wzbogaca wachlarz możliwości obrotu nieruchomościami.</p>
        <p xml:id="div-22">Niewątpliwym plusem tego prawa jest okoliczność, że inwestor (użytkownik wieczysty) nie ponosi jednorazowo pełnych kosztów nabycia nieruchomości, uzyskując prawo trwające na tyle długo, aby mógł zrealizować inwestycję i czerpać z niej korzyści, mając jednocześnie możliwość zbycia tego prawa. Natomiast właściciel (jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa) otrzymuje stałe wpływy do budżetu w postaci opłat rocznych (rentę gruntową).</p>
        <p xml:id="div-23">Należy też dodać, że podczas prac legislacyjnych nad projektem ustawy o gospodarce nieruchomościami Krakowski Instytut Nieruchomości opracował raport pt. ˝Użytkowanie wieczyste w gospodarkach rynkowych˝. Z powyższego raportu wynikało, że w bardzo wielu krajach, np. we Francji, Holandii, Szwajcarii, Belgii, Wielkiej Brytanii, Szwecji, Stanach Zjednoczonych funkcjonują prawa do nieruchomości, noszące co prawda inną nazwę, ale będące w swej treści odpowiednikami polskiego prawa użytkowania wieczystego.</p>
        <p xml:id="div-24">W świetle powyższego należy stwierdzić, że w krajach Unii Europejskiej występuje prawo do nieruchomości będące odpowiednikiem użytkowania wieczystego.</p>
        <p xml:id="div-25">Odnosząc się do pytania pana posła w sprawie informacji o powierzchni nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, chciałbym uprzejmie poinformować, że generalnie Ministerstwo Budownictwa nie prowadzi statystyk w ww. sprawach. Prowadzenia tego typu statystyk przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nie przewidują przepisy dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ani też przepisy dotyczące gospodarki nieruchomościami. Należy podkreślić, że, jak stwierdzono wyżej, właścicielami większości nieruchomości, na których ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, są samorządy gminne.</p>
        <p xml:id="div-26">Natomiast ministerstwo przeprowadza sporadycznie monitoring tych danych, m.in. w trakcie prowadzenia procesu legislacyjnego ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) zaistniała potrzeba zebrania określonych informacji.</p>
        <p xml:id="div-27">W związku z powyższym w 2005 r. w resorcie budownictwa opracowana została, na podstawie danych przekazanych przez wojewodów, w formie tabelarycznej, informacja dotycząca aktualnego procesu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w której wskazano szacunkową liczbę oraz powierzchnię nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, w odniesieniu do których prawo użytkowania wieczystego może być przekształcone w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459), a także szacunkową liczbę użytkowników wieczystych podlegających działaniu powyższej ustawy, w rozbiciu na poszczególne województwa oraz w podziale na poszczególnych właścicieli publicznych*). Zatem informacja ta uwzględnia dane związane z nieruchomościami znajdującymi się w użytkowaniu wieczystym przede wszystkim osób fizycznych, niektórych osób prawnych oraz spółdzielni mieszkaniowych.</p>
        <p xml:id="div-28">Przekazując powyższe informacje, równocześnie chciałbym podkreślić, że przekazywane dane odzwierciedlają stan istniejący w drugim półroczu 2005 r.</p>
        <p xml:id="div-29">Natomiast odnosząc się do kwestii wystąpienia z inicjatywą ustawodawczą w przedmiocie zmiany formy władania w postaci użytkowania wieczystego na prawo własności, chciałbym przytoczyć opinię Trybunału Konstytucyjnego wyrażoną w powołanym już wyżej wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r. Trybunał Konstytucyjny odniósł się w nim również do regulacji zawartej w art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stwierdzając, że regulacja ta jest jedyną dopuszczalną w tym zakresie, gdyż normuje przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z poszanowaniem zasad regulujących funkcjonowanie gospodarki rynkowej, a także konstytucyjnych zasad państwa prawa.</p>
        <p xml:id="div-30">Chciałbym także podkreślić, że sukcesywne przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ma pozytywny wpływ na bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.</p>
        <p xml:id="div-31">W świetle powyższej opinii, rząd nie dostrzega zasadności wprowadzenia rozwiązań prawnych, które prowadziłyby do ustawowego, całkowitego zastąpienia prawa użytkowania wieczystego prawem własności.</p>
        <p xml:id="div-32">Przedstawiając powyższe, wyrażam nadzieję, że przedstawione wyjaśnienia przyczynią się do wyeliminowania wątpliwości pana posła zaistniałych na tle przedstawionej w wystąpieniu sprawy.</p>
        <p xml:id="div-33">Z poważaniem</p>
        <p xml:id="div-34">Sekretarz stanu</p>
        <p xml:id="div-35">Piotr Styczeń</p>
        <p xml:id="div-36">Warszawa, dnia 13 kwietnia 2007 r.</p>
      </body>
    </text>
  </TEI>
</teiCorpus>