text_structure.xml
12.7 KB
<?xml version='1.0' encoding='UTF-8'?>
<teiCorpus xmlns:xi="http://www.w3.org/2001/XInclude" xmlns="http://www.tei-c.org/ns/1.0">
<xi:include href="PPC_header.xml"/>
<TEI>
<xi:include href="header.xml"/>
<text>
<body>
<p xml:id="div-1">Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na zapytanie Pani Poseł Barbary Bubuli, przekazane przy piśmie z dnia 8 maja 2006 r. znak SPS-024-1057/06, w sprawie problemu lokatorów byłych mieszkań zakładowych w Krakowie, Zabrzu, Tarnowskich Górach, Wrocławiu, Mysłowicach i innych miastach, uprzejmie informuję co następuje.</p>
<p xml:id="div-2">Rozumiejąc w pełni intencje i oczekiwania, o których mowa w piśmie, chciałbym wyjaśnić, że nie mogę wyjść naprzeciw tym oczekiwaniom, ponieważ organy administracji państwowej, w tym Minister Budownictwa mogą działać tylko w granicach zakreślonych przez obowiązujące przepisy prawa.</p>
<p xml:id="div-3">Zgodnie z ich treścią sprzedaż nieruchomości jest elementarnym prawem jej właściciela i nie ma podstaw do kwestionowania legalności takiego działania, o ile zachowane zostały obowiązujące wymogi ustawowe. O przeznaczeniu do sprzedaży danego budynku lub poszczególnych znajdujących się w nim lokali decyduje każdy jego aktualny właściciel. Najemcy nie dysponują prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie ˝przymuszające˝ właściciela do sprzedaży nieruchomości na ich rzecz. Najemcom nie przysługiwało również prawo pierwokupu.</p>
<p xml:id="div-4">Dopiero od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.), tj. od dnia 7 lutego 2001 r., w razie przeznaczenia mieszkań do sprzedaży przez zbywców określonych w tej ustawie, osobom uprawnionym przysługuje prawo pierwszeństwa w ich nabyciu na zasadach preferencyjnych.</p>
<p xml:id="div-5">Należy zaznaczyć, że organy administracji państwowej nie są uprawnione do podejmowania jakichkolwiek interwencji w sprawach dotyczących sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych przez zakłady pracy, ponieważ stosownie do obowiązujących przepisów do badania zgodności z prawem umowy przeniesienia własności nieruchomości lub udziału w jej współwłasności uprawniony jest wyłącznie sąd.</p>
<p xml:id="div-6">Na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 1990 r. o zwrocie korzyści uzyskanych niesłusznie kosztem Skarbu Państwa lub innych państwowych osób prawnych (Dz.U. Nr 44, poz. 255 ze zm.), jedynie sąd może oznaczyć sposób i wysokość wyrównania strat, a nawet rozwiązać umowę rozstrzygając o rozliczeniu między stronami. Do występowania do sądu z powyższymi żądaniami w sprawach dotyczących sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych uprawniony jest najemca, którego interes prawny został naruszony lub organizacja społeczna reprezentująca tego najemcę.</p>
<p xml:id="div-7">Ponadto przepisy art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 157, poz. 1315), które weszły w życie w dniu 19 września 2005 r., przyznały najemcom lub ich osobom bliskim prawo pierwokupu mieszkań, które w wyniku procesów przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości, przestały być mieszkaniami zakładowymi przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub innej państwowej jednostki organizacyjnej albo spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi.</p>
<p xml:id="div-8">Prawo pierwokupu przysługuje, jeżeli w toku powyżej wymienionych procesów przekształceniowych zostało naruszone prawo osoby, o której mowa wyżej, do nabycia zajmowanego przez nią mieszkania, w szczególności prawo pierwszeństwa przysługujące jej od dnia 7 lutego 2001 r. lub naruszono jej interes prawny. Przy czym fakt naruszenia prawa lub interesu prawnego, powinien zostać stwierdzony prawomocnym orzeczeniem sądu. Pozew o stwierdzenie naruszenia prawa lub interesu prawnego należy wnieść w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, tj. przed dniem 19 września 2008 r.</p>
<p xml:id="div-9">Chciałbym podkreślić, że w trakcie prac legislacyjnych nad ustawą z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości, Rząd wskazywał na trudności jakie mogą wystąpić w praktycznej realizacji przepisów tej ustawy, m.in. w kontekście prawa pierwokupu oraz konieczności występowania na drogę postępowania sądowego. Jednocześnie nadmieniam, że poruszone przez Panią Poseł problemy wynikające na tle stosowania przepisów powyżej wymienionej ustawy zostały dostrzeżone przez grupę senatorów, autorów projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących przekształceń własnościowych nieruchomości (druk senacki nr 69). Należy zatem oczekiwać, że przepisy powyższe zostaną poddane głębszej analizie i dyskusji w trakcie prac legislacyjnych nad tym projektem.</p>
<p xml:id="div-10">Należy również podkreślić, że dokonanie sprzedaży budynku zakładowego nie narusza uprawnień najemców lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku do dalszego zamieszkiwania na dotychczasowych warunkach. Umowy najmu pozostają bowiem w mocy, a nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 w zw. z art. 692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przejmując jego prawa i obowiązki. Lokatorzy pozostają więc na prawach najemców przy zachowaniu uprawnień wynikających z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).</p>
<p xml:id="div-11">W szczególności powyżej wymieniona ustawa chroni najemców przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem najmu lokalu. Właściciel może bowiem wypowiedzieć najem tylko z przyczyn w niej określonych. Wskazany przez Panią Poseł trzyletni termin wypowiedzenia stosunku najmu jest dopuszczalny, o ile właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i nie przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego. Przepis ten stosuje się również w przypadku, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Ustalając trzyletni okres wypowiedzenia stosunku prawnego ustawodawca uznał, że jest on wystarczający dla zapewnienia możliwości uzyskania uprawnień do używania innego lokalu mieszkalnego lokatorowi, którego sytuacja materialna na to pozwala. Jeżeli lokator w okresie wypowiedzenia nie będzie mógł we własnym zakresie uzyskać innego mieszkania i zajmowanego lokalu nie opróżni, jego przymusowa eksmisja będzie mogła nastąpić dopiero po uzyskaniu przez właściciela orzeczenia sądowego w tej sprawie.</p>
<p xml:id="div-12">Odnosząc się do poruszonej w piśmie kwestii podwyżek czynszów należy zaznaczyć, że bez względu na rodzaj zasobu mieszkaniowego, czyli także w przypadku byłych mieszkań zakładowych reguluje je art. 8a i art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Zgodnie ze wskazanymi przepisami:</p>
<p xml:id="div-13">- podwyższanie czynszu, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy,</p>
<p xml:id="div-14">- podwyżka wymaga co najmniej trzymiesięcznego wypowiedzenia,</p>
<p xml:id="div-15">- podwyżka powodująca, że czynsz przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu wymaga uzasadnienia, jeżeli lokator tego zażąda. Najemca, który nie zgadza się z podwyżką może wnieść w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia pozew do sądu wnosząc o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Do czasu prawomocnego orzeczenia sądu najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Należy podkreślić, iż wymienione zasady dotyczą wszystkich najemców, zatem nie ma znaczenia kto jest właścicielem wynajmowanego lokalu.</p>
<p xml:id="div-16">Z kolei jeśli chodzi o towarzystwa budownictwa społecznego wyjaśniam, że zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 ze zm.) podstawowym przedmiotem ich działania jest budowanie domów mieszkalnych i eksploatacja ich na zasadach najmu. Towarzystwa mogą także nabywać budynki mieszkalne. Ustawa nie zakazuje również nieodpłatnego nabywania lokali, na przykład byłych mieszkań zakładowych.</p>
<p xml:id="div-17">Powyższa ustawa wprowadza jednak pewne ograniczenia dotyczące ustalania stawek czynszu za wynajmowane przez towarzystwo lokale mieszkalne. Zgodnie z art. 28 ustawy, stawki czynszu w towarzystwach działających w formie spółek akcyjnych (a taką formę prawną ma TBS Krak-System), są ustalane przez walne zgromadzenie akcjonariuszy w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Teoretycznie jest więc możliwa sytuacja, że czynsze w niektórych budynkach pośrednio finansują spłatę kredytu zaciągniętego na budowę innych budynków (np. kredytu zaciągniętego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Czynsz w skali roku, nie może jednak przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej, obliczanej w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych lokalu, który jest ustalany dla danego województwa, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów (...), przez wojewodę. Dla województwa śląskiego wskaźnik ten obecnie wynosi 2 749 zł, co oznacza, że miesięczny czynsz nie powinien przekroczyć 9,16 zł za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania.</p>
<p xml:id="div-18">Dodatkowo należy wspomnieć, że, zgodnie z art. 25 ustawy o niektórych formach (...), działalność towarzystwa jest kontrolowana przez radę nadzorczą, do której swojego przedstawiciela lub przedstawicieli mogą powołać gminy, na obszarze których działa towarzystwo. Dlatego też, odpowiedni samorząd gminny może pośrednio wpływać na wysokość czynszów w zasobach TBSu.</p>
<p xml:id="div-19">Główną rolę w rozwiązaniu problemu byłych mieszkań zakładowych odgrywać powinny samorządy gminne. Obecnie nie istnieje podstawa prawna, ani nie są przewidziane odpowiednie środki budżetowe, które umożliwiłyby pomoc państwa w tym zakresie. Sytuację niewątpliwie mogłoby poprawić udostępnienie gminom tanich środków kredytowych, umożliwiających sfinansowanie wykupu byłych mieszkań zakładowych od obecnych właścicieli i włączenie ich do mieszkaniowego zasobu gminy. W związku z tym, resort budownictwa proponuje wprowadzenie nowej formy pomocy samorządom w rozwiązaniu analizowanego problemu. Wsparcie dla gmin polegałoby na możliwości ubiegania się o preferencyjny kredyt ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Aktualnie, na mocy art. 18 pkt 3 ustawy o niektórych formach (...), gminy mogą uzyskać kredyt jedynie na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. W planowanej na III kwartał 2006 r. nowelizacji ww. ustawy, Ministerstwo zaproponuje rozszerzenie celów na które można przeznaczyć środki z KFM o kredyty dla gmin na wykup od prywatnych właścicieli budynków z byłymi mieszkaniami zakładowymi.</p>
<p xml:id="div-20">Kredyty ze środków KFM są udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, a aktualne oprocentowanie wynosi 3,5% w skali roku i jest znacząco niższe od oprocentowania komercyjnego.</p>
<p xml:id="div-21">Jednocześnie pragnę poinformować Pana Marszałka, że Ministerstwo nie dysponuje danymi statystycznymi w zakresie, o którym mowa w pytaniu Pani Poseł, ponieważ nie leży to w kompetencji resortu.</p>
<p xml:id="div-22">Z poważaniem</p>
<p xml:id="div-23">Minister</p>
<p xml:id="div-24">Antoni Jaszczak</p>
<p xml:id="div-25">Warszawa, dnia 25 maja 2006 r.</p>
</body>
</text>
</TEI>
</teiCorpus>